作者丨上海申骏律师事务所 赖林辉律师
上海产调新政实施一年有余,微信群里仍不时有人问“上海XX区产调需要什么材料”?笔者觉得还是有必要对上海产调所需材料进行总结,供各位律师同仁参照使用。
从2016年10月8日起,上海市全面实施不动产统一登记制度(俗称“产调新政”),一张身份证查询、复制不动产全套登记簿信息(房屋、土地、异议、房地产抵押、房屋预购及抵押、建设工程抵押、房屋租赁、权利限制、地役权、文件10类)的时代一去不复返。
拉产调是代理银行催收案件的重要工作,但一开始上海各区不动产登记中心对拉产调所需文件清单要求(简称“产调规则”)大不相同,无疑增加了律师的办案成本。为应对前述难题,本所最漂亮的秘书同学曾利用各方面资源收集并整理成《上海各房产交易中心产调所需材料汇总》【详见文章《抱歉,关于产调所需文件清单,上海申骏所欠你们一份完整版(2016)》】。
一、拉产调所需文件
经过本所金融诉讼团队各位律师一年的折腾,我们发现“凭法院调查令才能拉产调”的要求已经不存在了,各区不动产登记中心拉产调规则趋于统一:
(一)权利人凭身份证拉产调
该处所指权利人,一般指的是房屋产权人、抵押权人和承租人(有备案登记)。因不动产登记中心系统内已对相关权利人进行登记备案,可以直接核实。
(二)利害关系人需证明存在利害关系
该处所指的利害关系人,一般指因交易、继承、诉讼涉及的利害关系人。因不动产登记中心系统内未对相关利害关系人进行登记备案,因此需要查询人提供能够证明“存在利害关系的”的材料,比如:租赁合同、案件受理通知书(起诉、执行)、裁定书(民事、执行)、调解书、判决书、告知书等。
上海各不动产登记中心是不接受律师以人查房的,因此拉产调时候必须提供待查地址。另外,部分不动产交易中心除要求提供待调取不动产地址外,还要求该地址必须出现在涉诉材料之中。
(三)代理人需要提供授权委托书
委托书的权限上只要能包含拉取产调即可,版本无特别要求。对于委托人是企业的情况,根据笔者从“962269”热线查询得知“上海市不动产登记局统一要求委托书上必须要有企业公章和法定代表人(负责人)签章(简称‘两章’)”,但是只有松江区不动产登记中心明确要求委托书要有两章。
因此,对于涉及到松江拉产调的案件,委托书必须两章齐全,对于涉及松江以外区域拉产调,委托书也尽量集齐两章,有备无患。
二、实习律师能否代拉产调
首先,《细则》所指的委托是指一般的民事代理行为,并非诉讼代理行为;其次,代拉产调不是执业律师的专属权利;因此,只要委托书权限包含拉产调,任何具有民事行为能力的受托人都能拉产调。
三、产调相关规定
《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)
第27条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)
第97条 国家实行不动产登记资料依法查询制度。
权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的,应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。
权利人可以查询、复制其不动产登记资料。
因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的,依照本条规定办理。
涉及国家秘密的不动产登记资料的查询,按照保守国家秘密法的有关规定执行。
第98条 权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料:
(一)查询申请书;
(二)查询目的的说明;
(三)申请人的身份材料;
(四)利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的,还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。
有关国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
四、各区(县)不动产登记受理点一览表(来自上海市不动产登记局)