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    安徽高院:仅办理抵押预告登记,银行享有优先权(附判决书全文)

    安徽高院:仅办理抵押预告登记,银行享有优先权(附判决书全文)

    作者:许建添 上海申骏律师事务所合伙人、上海市律师协会银行业务研究委员会委员

    《物权法》自2007101日施行后,关于抵押权预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权(优先受偿权),在司法实践中甚至存在截然相反的判例。但在近几年以来,特别是随着2013年第4辑《人民法院案例选》(简称“《案例选》”)和2014年第9期《最高人民法院公报》(简称“《公报》”)分别刊登典型案例,实务中对于抵押权预告登记的看法趋于统一,一般认为抵押预告登记非正式抵押登记,银行不必然享有优先权。然而,安徽省高级人民法院(简称“安徽高院”)却并未遵循《案例选》和《公报》所刊登的案例,于今年3月份作出了一份意见相反的判决:仅办理抵押预告登记,银行仍享有优先权。

     

    一、《案例选》、《公报》的观点

    2013年第4辑《案例选》刊登了上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案(简称“浦发诉王碧会案”),该案主要观点为:抵押预告登记作为一种临时性登记行为,既不是行政部门对期房交易的监管行为,也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记,其设立目的在于期房买卖中,债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔,为平衡不动产交易中各方利益,维护交易安全,法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力,但鉴于不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,故不产生优先受偿的效力。

    2014年第9期《公报》刊登了光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案(简称“光大诉陈思绮案”),该案主要观点为:预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。

    此后司法实务中对于抵押权预告登记的认识基本趋于统一,即预告登记并未使银行获得现实的抵押权,银行不能对预售商品房行使抵押权。

     

    二、安徽高院判决:抵押预告登记,银行享有优先权

    安徽高院于2015